In breve
- La serratura elettronica gestisce l'accesso, non l'identificazione degli ospiti.
- Il 21 novembre 2025 il Consiglio di Stato ha confermato l'obbligo di identificazione, ammettendo il collegamento video se permette di verificare la corrispondenza con il documento.
- Cerca codici temporanei, gestione remota, registro accessi, funzionamento offline e chiave di riserva.
- Il CIN si richiede gratuitamente al Ministero del Turismo tramite la BDSR.
Cosa fa una serratura elettronica per chi affitta
Per un host o un property manager la serratura elettronica serve soprattutto a togliere di mezzo le chiavi fisiche: niente consegne a orari scomodi, copie da recuperare o cilindri da cambiare dopo una chiave persa. Le funzioni utili, se il modello le prevede, sono queste:
- Codici temporanei: un codice per soggiorno, valido solo nelle date della prenotazione.
- Gestione a distanza: crei, modifichi o revochi un accesso senza essere sul posto, con modelli Wi-Fi o con accessori di connessione.
- Registro accessi: sai quando la porta è stata aperta e con quale credenziale.
- Accessi per lo staff: codici o tessere separati per pulizie e manutenzione.
Per confrontare codice, card, Bluetooth e Wi-Fi vedi la guida ai tipi di serrature elettroniche.
Le regole sul check-in: com'è andata
Tra il 2024 e il 2025 le regole sull'identificazione degli ospiti sono cambiate tre volte. Ecco le tappe.
| Data | Atto | Esito |
|---|---|---|
| 18 novembre 2024 | Circolare del Ministero dell'Interno n. 38138/2024 | Identificazione de visu, stop a key box e self check-in |
| 27 maggio 2025 | TAR Lazio, sentenza n. 10210/2025 | Circolare annullata su ricorso della Federazione FARE |
| 21 novembre 2025 | Consiglio di Stato, Sez. III | Accolto l'appello del Ministero: identificazione obbligatoria, ammesso il collegamento video |
La circolare del Viminale chiedeva l'identificazione di persona e fermava key box e self check-in (Smoobu). Il TAR Lazio l'ha annullata accogliendo il ricorso della Federazione FARE, che riunisce le associazioni dell'extralberghiero (Segugio.it). Il Consiglio di Stato ha poi accolto l'appello del Ministero e riformato la decisione del TAR (QuiFinanza).
Cosa vale oggi
Secondo l'analisi di Chekin, l'identificazione in presenza resta obbligatoria, ma può avvenire anche tramite dispositivi di collegamento video predisposti dall'host, a condizione che permettano di verificare che l'ospite corrisponda al documento d'identità. Il riferimento normativo è l'art. 109 del TULPS, il Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (Agenda Digitale).
In sintesi, il self check-in è conforme solo se abbinato a un'identificazione visiva in tempo reale, di persona o in video (Chekin). Sulla sentenza sono intervenuti, tra gli altri, AIGAB, Confedilizia e il sindaco di Firenze (Sky TG24).
Una serratura con codice inviato via messaggio permette di entrare, ma non identifica nessuno. Serve un passaggio di identificazione visiva in tempo reale, di persona o in video. Organizzare il flusso in modo che il codice arrivi dopo l'identificazione è una scelta prudente.
Un flusso di accesso prudente
Ecco un esempio di organizzazione che tiene insieme comodità e obbligo di identificazione. Non è una consulenza legale: adattalo alla tua struttura e confrontati con un professionista o con la tua associazione di categoria.
- Prepara l'arrivoConcorda con l'ospite orario e modalità dell'identificazione: di persona oppure in videochiamata.
- Identifica in tempo realeConfronta il volto dell'ospite con il documento d'identità, di persona o tramite il collegamento video che hai predisposto.
- Attiva il codiceCrea un codice temporaneo valido per le date del soggiorno e invialo dopo l'identificazione.
- Controlla il registroVerifica gli ingressi ed eventuali tentativi non riusciti durante il soggiorno.
- Chiudi il soggiornoRevoca o lascia scadere il codice al check-out e controlla le batterie prima del prossimo ospite.
Come scegliere la serratura per un alloggio in affitto
| Funzione | Perché conta | Domanda da fare |
|---|---|---|
| Codici temporanei | Ogni ospite ha il suo accesso, che scade da solo | Si possono impostare data e ora di inizio e fine? |
| Gestione remota | Intervieni senza andare sul posto | Funziona via Wi-Fi o serve un accessorio? |
| Registro accessi | Sai chi è entrato e quando | Per quanto tempo restano consultabili i dati? |
| Funzionamento offline | La porta deve aprirsi anche se cade la rete | I codici funzionano senza connessione? |
| Chiave meccanica | Riserva per guasti e batterie esaurite | Dove si custodisce e chi può usarla? |
| Integrazione software | Meno passaggi manuali tra prenotazioni e codici | Con quali gestionali o piattaforme dialoga? |
| Sicurezza informatica | Protegge accessi e dati degli ospiti | Il produttore dichiara la conformità alle regole UE sulle apparecchiature radio? |
Le serrature connesse trattano dati come codici e orari di ingresso. Dal 1° agosto 2025 si applica il Regolamento delegato (UE) 2022/30 sulla cybersicurezza delle apparecchiature radio (Schutzwerk), e le norme EN 18031 coprono anche protezione dei dati personali e privacy (Wikipedia)). Scegli produttori che dichiarano la conformità e aggiornano il software.
Se l'alloggio ha una porta blindata, prima di cambiare cilindro o serratura leggi la guida su serratura elettronica e porta blindata.
CIN: l'altro adempimento da tenere in ordine
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) viene assegnato gratuitamente dal Ministero del Turismo tramite il portale BDSR, la banca dati nazionale delle strutture ricettive, con accesso tramite SPID o CIE (Lodgify). Le regole sono in vigore dal 2 novembre 2024 (Chekin). La Regione Valle d'Aosta indica l'obbligo dal 1° gennaio 2025, anche dove esiste già un codice regionale (CIR) (Regione Valle d'Aosta).
Domande frequenti
Posso fare il self check-in con una serratura elettronica?
Puoi usarla per l'accesso, ma l'identificazione degli ospiti resta obbligatoria. Dopo la sentenza del Consiglio di Stato del 21 novembre 2025 può avvenire di persona o tramite collegamento video, purché permetta di verificare che l'ospite corrisponda al documento.
La sentenza del TAR Lazio che annullava la circolare vale ancora?
No. Il Consiglio di Stato ha accolto l'appello del Ministero dell'Interno e ha riformato la sentenza del TAR Lazio n. 10210/2025.
Basta ricevere la foto del documento via chat?
Secondo le analisi citate in questa guida, il self check-in è conforme solo se abbinato a un'identificazione visiva in tempo reale, di persona o in video. Il solo invio del documento non prevede questo passaggio.
Meglio Bluetooth o Wi-Fi per un affitto breve?
Se non sei vicino all'alloggio, serve la gestione remota: un modello Wi-Fi o un Bluetooth con accessorio di connessione, se previsto. Verifica anche che i codici funzionino quando la rete non c'è.
Il CIN serve anche se ho già un codice regionale?
Secondo la Regione Valle d'Aosta il CIN è obbligatorio dal 1° gennaio 2025 anche dove esiste già il codice regionale (CIR). Si richiede gratuitamente tramite la BDSR con SPID o CIE.
Fonti
- Stop a self check-in e key box — Smoobu
- Il self check-in è legale in Italia? — Chekin
- Sentenza del Consiglio di Stato sul self check-in — Chekin
- Annullata la circolare del Viminale, torna il self check-in — Segugio.it
- Affitti brevi, obbligo di check-in con verifica — QuiFinanza
- Self check-in negli affitti brevi, cambia tutto di nuovo — Agenda Digitale
- Affitti brevi e self check-in, la decisione del Consiglio di Stato — Sky TG24
- Codice CIN per affitti brevi — Lodgify
- FAQ del Ministero del Turismo sul CIN — Chekin
- Documento sul CIN — Regione Autonoma Valle d'Aosta
- RED cybersecurity compliance — Schutzwerk
- Radio Equipment Directive (2014) — Wikipedia